Para mejorar el contrato
Por Eduardo Aste

Reconociendo el esfuerzo de la dirigencia en la búsqueda de las soluciones a los importantes problemas que tiene la institución, y con el espíritu de colaborar  a dicho accionar realizo las siguientes sugerencias para que en lo posible sean tenidas en cuentas al momento de confeccionar el contrato definitivo que vincule al club con la empresa Proinver SA  

La misma la realizo basada en la dilatada experiencia como profesional en ciencias económicas en temas contractuales como así también como dirigente y asambleísta del club 

1. Coincido con las observaciones puntuales al contrato que realizo Samuel Halfón, más allá del desarrollo que realizó sobre de las mismas. Por lo dicho tratare observaciones adicionales
2. Sería interesante contar con un análisis económico-financiero que demuestre el equilibrio de prestaciones que realizan las partes. Sugeriría no otorgar a la empresa
1. La preferencia de otorgar en concesión el social, en razón de que no tengo conocimiento de que la empresa tenga la experiencia para desempeñar con éxito dicha concesión del social. La institución no está en condiciones de depender de un tercero que venga a ¨probar suerte¨ en un negocio que no conoce,  poniendo en riesgo los ingresos que la institución pueda esperar de la misma, quedar expuestos a posibles juicios por solidaridad provisional y el riesgo a perder el comodato. Tampoco es cuestión de quedar expuesto a que la empresa actúe como intermediario que salga a buscar un operador cuyas idoneidad en el negocio, honestidad y capacidad económica financiera, el club desconoce, sufriendo el club, además, con el costo por dicha intermediación. Estratégicamente el club no puede quedar sujeto ¨todos¨ sus inmuebles (cancha, cochera y social) a una empresa, lo aconsejable es dividir el riesgo, no poner los ¨huevos en una sola canasta¨. Además como la cláusula de preferencia será conocido por los oferentes  de la concesión  del social, desanimara a más de uno, impidiendo realizar una compulsa competitiva en el mercado. Por otro lado la preferencia padece de un serio problema de forma. Tal cual esta redactado el contrato, si el club recibe por la concesión del social una oferta por un peso con una garantía de un peso y viene la empresa e iguala la oferta, el club debería aceptarla, de ser así, el club podría entregar a la empresa en concesión el social percibiendo importes significativamente inferiores a los que correspondería a los valores de mercado de dicho momento Faltaría un concepto que establezca que sea una oferta aceptada de conformidad fehacientemente por el club. Existen otras formas más convenientes para el club de redactar este punto, para lo cual me ofrezco a proponer si llegara el caso.
2. La posibilidad de prorroga automática si construyen la tribuna de Dorrego. Es un negocio ¨adicional¨, o sea puede o no darse, la empresa no necesita de dicho complemento para recuperar su inversión que supuestamente realizo en los primeros diez año. Tal cual esta escrito daría a la prorroga de ¨todo¨ o sea del uso de la cancha para espectáculo, la cochera y del social, lo cual teniendo en cuenta la historia del país en donde es habitual que cambien significativamente las condiciones tanto del país como de la institución, no parece conveniente para el club esta cláusula. Si todo cambio a favor de la empresa ella tiene opción de seguir, si lo desfavorece no. El club es un convidado de piedra, sometido a los designios de un tercero, no es ni razonable ni justo Lo normal y habitual en estos casos es colocar una cláusula en que las partes se comprometen a negociar las condiciones de la prórroga.  Por otro lado el club ya tiene pago el 24% de la mano de obra de dichas tribuna.                                                                      Además existen problemas de forma en su redacción, pues no se aclara que los costos de la tribuna a construir de Dorrego están a cargo de la empresa, tampoco se establece como condición para hacer uso de la opción, de que la empresa en sus primeros diez año halla cumplido sus obligaciones con el club satisfactoriamente, tampoco establece las especificaciones técnicas de la tribuna, ni se adjunta planos al contrato como sería de norma en estos casos, y sobre todo no indica el requisito de que pueda ser habilitable de acuerdo a las reglamentaciones de dentro de diez año.
3. Respecto a la cocheras, sería deseable que la empresa demuestre antecedentes en la gestión de este tipo de negocios, de lo contrario le cabría los conceptos indicados en los puntos precedentes respecto a que los inmuebles del club no queden sujeto a  ¨probar suerte¨ o a una intermediación comercial. Se sugiere que los planos de las cocheras a construir sean parte el contrato como anexo y que cualquier modificación de las instalaciones deban ser aprobadas previamente por el club. Se sugiere contar con una documentación avalada por técnicos especializados, de que dicha actividad puede ser habilitada en dicho lugar.  Se sugiere que la empresa demuestre la factibilidad económica y financiera del negocio con la proyección esperable de ingresos, todo avalado por la opinión de un profesional

 Habría que analizar si;

ceder el uso

·         de la cancha para eventos debiendo alquilar otras canchas para jugar por el 80% de limitación contractual, con un costo del orden de $ 250.000 (ver informe de Samuel Halcón). A los costos indicados se le debe sumar los costos operativos del estadio para los eventos de la empresa por abrir, funcionar y cerrar el estadio, que son desconocidos como se verá mas adelante

·         mas las instalaciones debajo de las plateas ocasionalmente, cuyo ingreso potencial lo podríamos establecer considerando un alquiler de  $ 2.000 por evento. O sea si la empresa lo alquila a una baile o show semanal que no traiga protesta de los vecinos por exceso de ruidos, tendría un ingreso adicional del orden de $ 10.000 mensuales, que por año implicaría $ 120.000 y a 10 años sería $ 1.200.000, que siendo conservador lo podríamos estimar en un 30/35% de dicho valor total, o sea en el orden de $ 400.000

·         y de la cocheras El club tiene un costo de oportunidad por entregar más de 17.000 cuadrado de su propiedad, en una zona donde (creo) el código de planeamiento permite depósitos con demanda en el mercado, por ubicarse en el centro de la ciudad. También tiene demanda las cocheras por el cierre de las mismas que se viene dando ante un crecimiento del parque automotor. O sea el club tiene terrenos que son una mercadería con potencial demanda del mercado. Por lo dicho los mismos debería asegurar un mínimo de ingresos al club  semejante a dicho costo de oportunidad. Calculando tentativamente números de rendimiento potenciales a obtener indiquemos lo siguiente. Del sitio de http://www.argenprop.com.ar/index.asp se puede extraer como un valor del terreno en Villa Crespo de u$s 600 el metro cuadrado que por 17.000 metros cuadrados da un valor aproximado de u$s 10.200.000, si le aplicamos una renta del 0.5% mensual (históricamente fue el 1% en el país) da u$s 51.000 mensuales si a su vez utilizamos el 50% da u$s 25.500 mensuales que convertido a $ 3 por dólar arroja un resultado de $ 76.500 mensuales, o sea $ 4.5 por metro cuadrado. En el mismo sitio de Internet existe una sola oferta de alquiler de terreno en la Avenida Corrientes al 6000 de $ 11.50 el metro cuadrado de un terreno de 400 metros cuadrados. Considerando el promedio de los dos valores anteriormente obtenidos, o sea de $ 4.50 + $ 11.50 = da $ 8 el metro cuadrado que por 17.000 da 4 136.00  mensuales. Lo anterior es una estimación, sería deseable realizar una investigación de mercado para determinar el potencial de renta en alquiler de dicho prediocompensan relativamente los ingresos a recibir de;

·       $ 750.000

·        mas una estimación del 10% y/o 30% de los ingresos de los espectáculos y cocheras que se desconoce

En el análisis anterior no se incluyo el posible impacto en los ingresos para el club de la publicidad estática. Existe incertidumbre sobre dicho tema a quien le corresponde y en que forma. Por ejemplo la empresa tendrá derecho de colocar carteles yuxtapuestos durantes sus eventos a los que contrate, de ser así el valor que pueda obtener el club posiblemente disminuirá

Cabe indicar que soy conciente de valor distinto del dinero de acuerdo al momento en que se recibe. Obviamente todo lo anterior son análisis preliminares o tentativos, reitero se sugiere realizar un análisis económico-financiero que demuestre un relativo equilibrio de las prestaciones de las partes

3. Eventos en el estadio. Se sugiere que se ponga un tope a la cantidad de eventos ha realizar por la empresa, de tal forma que permita recuperar su inversión, siendo dicho numero 150 eventos ha realizarse hasta en 10 años.  O sea si los realiza antes de los 10 años, acorta el periodo contractual

4. Costo de operación del estadio para la apertura, funcionamiento y cierre del estadio. Se sugiere que establezca taxativamente los costos a cargo de cada parte, indicando que la gestión, como su costos derivados para la obtención de los permisos especiales para espectáculos masivos esta a cargo de la empresa. Cabe consignar que tanto los titulares de la habilitación de las explotaciones como los productores del evento son solidariamente responsables del desarrollo de las actividades y de las gestiones que al efecto deban realizarse.  Se sugiere establecer una anexo del contrato donde se especifique detalladamente el procedimiento pues existe una fuerte interrelación entre las partes

5. Imposibilidad de ceder la concesión (como indico en el punto posterior sugiero cambiar la tipología del contrato) o subarriendo sin el consentimiento previo y comunicado fehacientemente por parte del club. Se sugiere que se trate de una empresa idónea en el negocio y tengas las solvencias económicas, financiera y de probidad necesarias para el caso. Reiteramos los conceptos indicados en los puntos precedentes respecto a que los inmuebles del club no queden sujeto a  ¨probar suerte¨ o a una intermediación comercial.

6. Cambio de rubro. Se sugiere que no debe permitirse el cambio de rubro, al igual de cualquier contrato de alquiler, lo cual no significa que si lo propone en algún momento la empresa debidamente fundamentado, sea privativo aceptarlo o no por parte del club. Esto da sospecha de que existen dudas de la solidez del negocio de cocheras, por lo que se sugiere que el club y solicite la mayor cantidad de información sobre la viabilidad de dicho negocio en el predio del club. Cabe indicar que la redacción del contrato al respecto tiene limitaciones, como el hecho de que solo se da 15 días (aparentemente corridos) para que el club conteste, además de ser exiguo para analizar un tema de esa magnitud impide la realización de una Asamblea de acuerdo a los plazos que estipula el estatuto. Además se sugiere que se debería especificar lo más posible cuales son las causas justificadas por las cuales el club podría oponerse a un cambio de un rubro

7. Tipo de Contrato. Para el caso de los más de 17.000 de metros cuadrados, en caso de no seguirse la sugerencia anterior y se decidiera seguir adelante, se sugiere tipificarlo como contrato de alquiler de inmueble como fue el caso del Open Dorrego en su momento, que hacerlo como concesión. La diferencia es sustancial pues en el caso de la concesión el club es solidario de las obligaciones previsionales y otras, situación que no se sucede para el caso de una locación. Incluiría un convenio de desalojo

8. Los impuestos a deducir de los ingresos a entregar por la empresa al club se sugiere que sean especificados taxativamente. Lo habitual seria aplicar el porcentaje sobre la venta descontado el IVA e Ingresos Brutos. Desconozco los correspondientes a espectáculos y a cocheras. Tal cual esta redactado el contrato el club queda expuesto

9. Mora por pago fuera de término. El contrato establece que la eventual devolución de los $ 100.000 a la empresa por no concretarse el contrato, le cabría un interés a la tasa activa del Banco Nación, no ocurriendo lo mismo en caso de que la empresa se demore en la entrega de los fondos para la terminación de la cancha, 10/30% de los ingresos de los espectáculos y cocheras. Se sugiere establecer el mismo criterio para ambas partes con la constitución de la mora automática por falta de pago en fecha

10. Seguros. Si bien el tema fue tratado por Samuel Halcón, recalco la sugerencia de que se nomine taxativamente su concepto, montos y empresas aceptadas para emitir las mismas 

11. Garantías. No existen entrega de instrumentos de garantía (pagarés, pólizas de de seguro de fiel cumplimiento, aval bancario, cesión de ingresos, títulos de propiedad, directores con aval personal etc.) por parte de la empresa que avalen sus garantías como es de norma en este tipo de contrato, más aún en los contratos de locación de inmuebles de menor cuantía también es habitual. Lo mencionado permite al club tener una alternativa de cobro más expeditiva que un juicio en caso de incumplimiento por parte de la empresa. Se sugiere establecer garantías a portar por la empresa en montos acorde a las circunstancias. Se sugiere tener a disposiciones de los asambleístas, la documentación que avale que la empresa tiene las capacidades económicas, financieras y de antecedentes como para poder cumplimentar exitosamente el contrato que unirá al club con dicha empresa. 

12. Comunicaciones entre partes. Se sugiere que se establezca contractualmente la realización de las mismas en forma fehaciente

13. Multas. Se sugiere el establecimiento de multas por incumplimientos puntuales del contrato por alguna de las partes lo que ayudaría a la gestión del mismo y evitaría el reclamo de montos en forma arbitraria por una de las partes con el consiguiente conflicto. Un ejemplo es la devolución de los terrenos en tiempo y forma una vez concluido el plazo contractual

14. Causa de rescisión del contrato. Como es normal y habitual en estos casos se sugiere una cláusula que las estipule

15. Se sugiere dar mayor nivel de detalle de las cláusulas que regirán el contrato, pues abarca distintos tipos de negocios, de magnitudes significativas, por plazos largos donde los actores del presente muy posiblemente no estén siempre, con lo cual se pierda los motivos por el cual se escribieron las cláusulas. ¨Las palabras las lleva el viento, lo escrito, escrito está¨. Facilitará enormemente la administración del mismo por las partes, generando beneficio a la gestión exitosa de los negocios, evitando la proliferación de conflictos

Volver a inicio>>>

De autores a copistas
Esta y otras notas son el producto de investigaciones realizadas con esfuerzo y publicadas en este medio sin fines de lucro. Solicitamos a los demás medios que tengan a bien mencionar la fuente si llegaran a utilizar textos, datos y fotos publicados en los casi ocho años de existencia de nuestro sitio web como base de sus notas. Sentimiento Bohemio no aboga por la existencia de monopolios artificiales sobre expresiones de ideas sino que exige un mínimo de respeto hacia los miembros de su staff y de honestidad intelectual de parte de nuestros colegas.